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Sicurezza degli edifici e certificazione energetica obbligatoria
Ultimo aggiornamento 1° agosto 2009
Il Decreto Ministeriale n. 37/2008, in vigore dal 27 marzo 2008 e recante il nuovo Regolamento sulla sicurezza degli impianti, nasce con la finalità specifica di garantire la sicurezza e l’incolumità pubblica, in attuazione delle recenti Direttive Comunitarie in materia.
La sicurezza degli ambienti in cui si vive quotidianamente deve essere un requisito irrinunciabile ed inderogabile. Infatti il Decreto ha disposto che determinati impianti esistenti negli edifici (elettrici, radiotelevisivi e elettronici in genere, idrosanitari, per la distribuzione di gas di qualsiasi tipo, di riscaldamento, climatizzazione, condizionamento e refrigerazione, ecc.), indipendentemente dalla tipologia, dalla destinazione d’uso dei fabbricati e dall’epoca di costruzione degli stessi, devono essere sottoposti a procedure idonee a garantire l’installazione degli stessi a regola d’arte, utilizzando anche materiali dotati di meccanismi di sicurezza.

Le imprese installatrici sono quelle iscritte nel Registro delle imprese o nell’Albo delle imprese artigiane e sono abilitate solo in presenza di un Responsabile Tecnico che può svolgere la funzione per un’unica impresa. Questi deve essere anche in possesso di determinati requisiti tecnico professionali quali: diploma di laurea in materia tecnica; diploma e 2 anni continuativi di attività alle dirette dipendenze di un’azienda del settore dopo aver conseguito il titolo di studio; corso di formazione professionale e almeno 4 anni consecutivi di attività alle dirette dipendenze di un’azienda del settore; prestazione lavorativa come operaio specializzato per un periodo non inferiore a tre anni. Le ditte abilitate, al termine dei lavori, devono rilasciare al committente apposite dichiarazioni di conformità degli impianti realizzati. Nel caso in cui la dichiarazione di conformità non sia stata prodotta o non sia più reperibile, tale atto è sostituito, per i soli impianti eseguiti prima del 27 marzo 2008, da una dichiarazione di rispondenza (art. 7 D.M.).

Il D.M. 37/2008 incide poco o nulla sui nuovi edifici, i quali, per ottenere l’agibilità, devono obbligatoriamente avere tutti gli impianti a norma; inoltre non prevede alcun obbligo di adeguamento degli impianti preesistenti. Ne consegue che quelli realizzati prima dell’entrata in vigore del Decreto si considerano a norma se realizzati o modificati in conformità alle disposizioni applicabili a quell’epoca. In assenza della dichiarazione di conformità è quindi prevista la dichiarazione di rispondenza che attesta, previo sopralluogo, la conformità degli impianti alla normativa vigente al momento della realizzazione o dell’ultimo adeguamento.

A partire dal 1° luglio 2009 è prevista l’attestazione di classificazione energetica per comprare e vendere casa. Lo afferma l’articolo 35 della L. 133/2008, secondo cui da tale data, in caso di trasferimento di proprietà, tutti gli immobili, residenziali e non, devono essere dotati di certificazione energetica, indipendentemente dalla loro data di realizzazione. Sono state inoltre emanate le Linee Guida Nazionali per la certificazione energetica degli edifici (Decreto del Ministero dello Sviluppo Economico del 26 Giugno 2009 ) le quali contengono importanti chiarimenti sull' Attestato di Certificazione Energetica (ACE). In particolare:
  • tutti gli edifici oggetto di compravendita, gli edifici di nuova costruzione e quelli soggetti a ristrutturazione dovranno essere dotati dell’ ACE. Ad essere interessate sono anche permute immobiliari, transazioni, cessioni o conferimenti di immobili nei patrimoni sociali. L'ACE è compilato e sottoscritto dal soggetto certificatore ed è un documento che deve essere allegato all'atto di compravendita, in originale o copia autenticata, nonché messo a disposizione del conduttore di un immobile;
  • per alcuni edifici non è necessario l'ACE come box, cantine, autorimesse, parcheggi multipiano, depositi, strutture stagionali a protezione di impianti sportivi, ecc.;
  • l' ACE ha una validita' temporale massima di dieci anni. Essa e' confermata solo se sono rispettate le prescrizioni normative vigenti per le operazioni di controllo di efficienza energetica, compresi gli eventuali adeguamenti. In caso di mancato rispetto delle predette disposizioni, l'attestato di certificazione decade il 31 dicembre dell'anno successivo a quello in cui e' prevista la prima scadenza non rispettata per le predette operazioni di controllo di efficienza energetica;
  • all'ACE sono allegati i libretti di impianto o di centrale in originale o in copia.
La possibilità di cedere l'immobile diventa quindi subordinata al possesso da parte del venditore di un documento ufficiale che classifichi l'appartamento a seconda della sua efficienza energetica. Questa si esprime principalmente attraverso la quantità di energia che serve per riscaldare un metro quadro per un anno.L’onere della certificazione energetica ricade sul venditore, ma la legge prevede che il costo di redazione dell’attestato possa essere addossato al compratore: a tale scopo può essere inserito nel rogito un patto espresso con cui le parti derogano alla disposizione di legge e l'acquirente farà poi a sue spese la certificazione. È importante che l'acquirente sia informato del problema prima di entrare in possesso della casa. Il rischio, altrimenti, è che si possa successivamente rivalere sul venditore avviando un'azione civile per danni. La mancata consegna della certificazione non può invalidare la compravendita, ma può comunque essere fonte di responsabilità civile del venditore.

La certificazione energetica - che può essere rilasciata da ingegneri, architetti, geometri, periti - ha un costo non indifferente: dai 300 a 500 euro fino a 1.000 euro in media per un singolo appartamento. Il costo di redazione dell’attestato varia a seconda delle caratteristiche dell’immobile e della documentazione disponibile. Inoltre influirà sul valore di mercato degli immobili che viene legato al loro rendimento energetico. Costruire un edificio di classe A ad esempio (con un consumo energetico di 30KWh/mq/anno) può infatti costare il 20% in più rispetto ad un edificio di classe D (100KWh/mq/anno). I costi poi possono essere abbattuti drasticamente con certificazioni cumulative: è possibile così far certificare tutto il condominio.

Si può fare a meno della certificazione in caso di donazione, patto di famiglia, trust, comodato, leasing e anche quando si stipula un preliminare di vendita. Dal primo luglio 2010, l'attestato di certificazione energetica sarà invece obbligatorio anche per tutti gli immobili oggetto di contratti di locazione, locazione finanziaria e di affitto d'azienda
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Valeria Silla

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